【投资收益】中国房企外洋投资“大溃败”

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最新的《财富》天下500强榜单宣布后,多家房企发出了早已准备好的“宣传弹”。

今年500强中的5家房企,所有来自于中国,划分为、中国恒大、绿地控股、、万科,其中,以第147名位居中国以及全球房企第一。

曾经在2016年首次上榜,2017年上升至380名的万达,并未泛起在这份榜单中,从2018年最先。

【投资收益】中国房企外洋投资“大溃败”

“我给自己乐成的定位,就是要把万达带到天下超级企业,或者说进入天下500强的前十名,这就是我的梦想!把万达打造成一个真正的国际着名品牌。”大连董事长曾经在公然场所放言。

2014年万达国际房地产销售主管迈克尔-普里福伊(MichaelPurefoy)也曾有过类似的亮相,根据他那时的说法,“万达设计到2020年将其现在的300亿美元年度销售额增至1000亿美元,主要通过国际房地产开发。”

彼时,万达已经进军外洋市场约一年时间,并在英国伦敦南部的豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购置土地,还收购了美国洛杉矶的地产项目。

然而,这个目的并没有准期实现。

2020年7月30日早间,宣布通告,将所持芝加哥一个房地产项目的90%股权作价2.7亿美元出售,以辅助削减债务。这是万达旗下最后一个外洋房地产项目,售出后,万达外洋地产投资正式剧终。

这个下场并不意外,此前万达方面透露出出售意向的时刻,市场就对此早有预期,而从2017年最先的几年间,万达相继变卖此前大肆结构的外洋项目,英国、澳大利亚、美国、西班牙……早已被外界“判断”万达要竣事此前设计得雄伟绚烂的“外洋梦”,这个项目只是一个形式上的句号。

2013年-2016年,是房企奔跑出海的时段,在政策的激励下,海内房企最先拓展外洋市场,万达只是其中一家。

这股浪潮在2017年以后逐渐退去,随着国家外洋投资政策收紧,债台高筑的企业不得稳固卖资产被迫回撤,冲出去想再造海内神话的企业为水土不平支出了惨重价值,也不乏乐成落地、连续捞金的案例,他们在中国以外的区域,长出了另一双羽翼。

“未来几年内,房企按上一轮模式再次出海成潮的几率险些为零了。”全联房地产商会创会会长聂梅生见证了这些房企出海的整个历程,现在,在整个国际海内形势的多重作用下,她做出这样的判断。“这是一次学习的历程,履历和教训都很主要。”

“闯天下”

“想做首富,这是对的,然则最好先定一个能到达的小目的,譬喻说我先赚它一个亿。”说这句话的时刻,林正值志自满满、喜气洋洋的人生赛段。

随后几个月宣布的《福布斯》2016年全球亿万富豪排行榜中,他以287亿美元的净资产,逾越李嘉诚跻身亚洲首富。那一年,中国大陆净资产跨越10亿美元的亿万富豪到达创纪录的251位。

2016年可以说是这个赛段的巅峰,就是在那一年,万达首次进入天下500强名单。在2015年万达的事情讲述里,王健林宣布,2016年是万达转型的要害年,到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。其中,转型年的要害标志之一,就是2016年万达团体外洋收入占较量争到达20%。

数据显示,住手2015年底,万达团体外洋投资总额已跨越150亿美元,其中国投资了100亿美元。

“2012年万达并购AMC,我去美国时说了一句话,‘未来十年万达至少要在美国投资100亿美元’。美国一家著名媒体报道时加了个题目:‘希望王先生兑现他的答应’,意思是别忽悠美国人。现在才已往3年,我们在美投资额就跨越100亿美元。我准备让记者再写一篇文章在美国揭晓:‘万达已提前兑现在美投资答应’。”这是2016年头,王健林在2015年团体事情讲述中说的话。

这个项目,被视为万达迈向国际化的最先。“万达七八年前就提出国际化,但一直没敢走出这一步,直到2012年收购了美国的AMC院线。”他曾在2015年10月做客美国哈佛大学公然课时称。他曾不止一次在外洋公然场所论述过他的蓝图,除了哈佛,另有牛津。

“天下那么大,我想去闯闯。”那一年,不止万达一个大型房企宣布了国际化战略,准备大规模进军外洋市场。

彼时的剖析,大部门人把房企出海缘故原由归结于2010年-2013年那轮国家针对房地产业的调控。

海内大批声音喊着房地产的“黄金十年”已经由去,外洋融资成本低,市场又大,更主要的是,越来越多的中国财富阶级外洋置业,仅就这一块市场,就有伟大潜力,不少企业高喊“到外洋做中国人的生意”,信心满满。

“虽然影响因素许多,但房企走出去,并不是一厢情愿的事,那时国家从政策层面上来看,是持激励的态度。”聂梅生说,“尤其是金融方面。”

2014年投资银行部有关人士在接受媒体采访时曾坦言,万达、复星外洋投资多个项目均是工行。

其中一种方式是常用的融资方式-并购贷款。据透露,2014年6月万达收购马德里项目就是借助了工行提供的并购贷款。该项目的收购金额为2.65亿欧元,加上增值税等,预计生意成本跨越3亿欧元,最终通过万达地产及其子公司资源金出资和工行的并购贷款配合放置。

“内保外贷”是那时被更普遍运用的方式。在预先获准的对外担保额度内,境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保,境内公司反担保境内银行,最后境外银行给境外子公司发放响应的贷款。

有专家曾剖析,若是以内保外贷的方式介入投资,在外洋真实的融资成本是海内外的利差,再算上人民币的贬值,中国房地产企业在外洋投资融资现实上已经是负利率状态,“以前不敢加杠杆,现在应该加杠杆。”

“第一批出去的房地产企业,基本上都是海内的头部,买买买为主,万达、万科、绿地、SOHO等房企巨头在全球多个国家的焦点区域收购优质资产,尤其是美国、英国等蓬勃国家。然则从2014年最先,房企出海的方式就发生了转变,他们最先把中国模式复制到外洋。”聂梅生说,这是厥后许多企业遇到穷苦的最先。

但在那几年的时间里,出海的巨细房企们个个意气风发,并没有意识到海的另一边,在接下来的几年时间里,迎接他们的事实是什么。

通过机构宣布的外洋投资规模增速数据,可以从侧面感受到2013-2016这三年,整个市场的情绪。

仲量联行数据显示,住手2013年第三季度末,中国外洋房地产投资同比上涨25%,生意额突破50亿美元,刷新了2012年整年40亿美元的历史纪录。2014年,165亿美元,比2013年增进46%。2015年,251亿美元,同比2014年凌驾近50%。2016年中国的外洋商业和住宅房地产投资额到达330亿美元,同比增进近53%。

一起都是“新高”。

刹车:千亿归零

遗憾的是,两年后的2016年,上述工行人士所提的万达收购西班牙大厦的项目被原价卖给了西班牙当地的企业,当地媒体曝出的缘故原由是马德里市政府拒绝万达团体对西班牙大厦主外立面举行拆除重修的刷新设计,而万达的初衷是将西班牙大厦改建为一座配有办公区和商业区的豪华旅店。

对于原价这个说法,有媒体提出质疑,“如若思量2014年和当下的欧元兑人民币汇率,万达此次可能亏损约1亿多元出售。”

这还仅仅是最先。

“几年已往后,可以看到厥后许多企业最先抛售早前购置的资产,旅店等物业,缘故原由是用了额度很高的贷款,加了很高的杠杆后,发现外洋房地产市场跟中国是两种截然差其余市场,并没有泛起预想的收益高增进,而贷款的送还期已经到来,一些现金流不是很好的企业被迫将这些资产出售。”但聂梅生说,照样有一些运转良性的企业,留了下来,现在纽约中央的资产,另有海内房企持有。

而对于接下来一批到外洋开拓市场、开发项目的地产商来讲,就不仅是出售资产这么简朴。

聂梅生注释,美国的土地异常廉价,在房地产开发成本中占比对照低,中国也许在40%-50%,而美国拿地成本只占10%-15%。“这是海内许多开发商想把房建在美国的缘故原由之一,以为低地价异常合算,以是就行使自有资金和银行贷款疯狂拿地,厥后发现掉进深深的泥潭。”

此前,曾经有一家美国移民地产投资的认真人向媒体透露,一家南京的公司,拿地后才发现,年化收益率不会跨越10%,而另一家企业在拿到土地的大批文后,小批文没有拿到,处在漫长的不确定守候期,前期投入了2亿美元,骑虎难下。

而这并不是个体征象。

“好比审批,所有手艺性走完后,若是当地住民由于环境、种族等问题差异意,仍然无法举行,就会把整个历程拖得很长。”这些是许多开发商在进入外洋市场之前并没有想到的,聂梅生称,他们中不少把海内的团队空降到外洋,然则发现,无论是政策照样人脉,都不熟悉,许多事情无法开展。好比,某大型国企就曾宣布过外洋市场的三条军规,其中之一就是“公司信仰自主谋划,外洋项目的焦点治理团队基本由团体派驻,并逐渐打响品牌在当地的影响力”,厥后证着实许多地方行不通。

据悉,该公司2016年在美国购得一块土地,但随后设计重修某海滨地块并制作一片住宅的设计遭到部门当地住民的否决,以为该地块不应用于商业用途。彼时就有业内人士对媒体称,企业外洋生长设计与当地建设设计不符的事时有发生,海内外市场信息纰谬称加上中资企业以固有的头脑方式来谋划运作外洋项目,是企业在外洋碰钉子的主要缘故原由。

另一家房企也曾经隐约透露,对外投资将会接纳起劲而审慎的态度,“由于外洋的执法系统、价钱系统、税收系统、质料供应系统等和海内的差异性照样对照大。”

甚至另有房企铤而走险,接纳了非通例手段。

2020年6月外媒新闻称,美国洛杉矶市议员何塞-惠泽尔(JoseHuizar)在家中被洛杉矶市美国联邦观察局(FBI)逮捕。据悉,他是洛杉矶溃烂窝案中第五位被捕者,被捕缘故原由在于涉嫌收受中资房地产开发商行贿跨越150万美元。此前,惠泽尔的助理已认可收受100万美元的行贿。

随后市场传出诸多预测,多家地产公司出头澄清,未因行贿案被控。

若是说这些风险都在一定水平上可以阻止,那么有一些风险是房企自身很难控制的。

“尤其是去年以来,国际形势发生了很大转变,原本以中国买家为服务工具的项目,发现做不下去。一方面是去化(即销售)难题,另一方面死后另有大笔的债无法送还。”聂梅生说。

海内外政策的转变,加上种种的积累,让许多开发商的逆境从2017年最先陆续露出,而万达就是在这一年渡过了年会上王健林总结的“异常难忘的一年,履历了风浪,也遭受了一些灾祸。”

2017年2月,据路透社援引美国媒体Thewrap的报道称,大连万达团体拟斥资10亿美元收购DickClarkProductions,Inc.(简称DCP团体)所有股权的生意已经破碎。生意溃逃的缘故原由是收购资金以及来自中国羁系层的审批问题。

2017年6月,海内新闻称,银监会要求部门银行排查包罗万达团体在内的海航、安邦、中兴等五家公司境外融资支持情形及风险剖析,并重点关注所涉及的并购贷款、内保外贷等跨境营业风险情形。从那时最先,万达系遭遇“股债双杀”,股价大跌;7月份,银监会要求对万达在外洋的六个项目严酷管控。

随后的一个月,王健林宣布637.5亿元卖掉13个万达文旅城和77家旅店,彼时王健林称这是万达转型轻资产的战略之一,但外界判断这是王健林为了送还银行贷款而不得不做出的行动。

有媒体曾做过测算,从2012年收购全球排名第二的美国公司以来,万达团体在外洋的投资总额或已靠近2500亿元。2017年下半年,万达甩掉了约2000亿元的外洋资产,只剩不到500亿元。

2016年,万达外洋投资以收购并购为主转向直接开发的要害一役,是与法国欧尚团体互助投资巴黎大型文化旅游商业综合项目,那时的法国总统奥朗德还接见王健林,并祝贺万达团体重大项目落户法国。但3年后,2019年底“万达在法最大投资项目遭马克龙喊停”的新闻传出,万达称该报道严重失实,欧洲城现实是法方某大型企业牵头财团投资项目,万达只介入项目创意和设计。

彼时,万达的外洋项目已经所剩无几。

房企出海全剧终?

董事长算是出海最早的一批之一。从2011年最先,潘石屹配偶就通过家族信托投资外洋资产,包罗:纽约曼哈马上报广场旁的港务局远程巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权,以及团结巴西财团收购美国大厦40%股权。据测算,这些投资总金额约27亿美元。

这些年,SOHO陆续出售海内资产,被指清仓海内资产,同时,凭证年头的报道,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资源从150万元至2亿元不等。住手1月19日,潘石屹名下有115家公司。

“在出海这一步上,潘石屹确实比许多房企都做的好,这也是为什么直到现在还能连续的缘故原由。”知情人士透露。

“海内看到了许多新闻,昔时出海的房企遇到了诸多难题,但事实上,确实也有不少房企,甚至是规模不是很大的房企,在美国等市场生长得不错,甚至做成了当地的TOP企业。”聂梅生把缘故原由总结为,不是用中国思绪,而是本土思绪。“外洋分支机构都是用的当地的团队,状师、财政照料等等,在此历程中礼貌地学当地开发商的打法,培育自己的团队,2013年-2016年3年黄金期事后,这部门房企已经做得对照成熟,得以在当地继续生长。”

事实上,除了并购、直接开发以外,房企出海另有一种方式。

2013年,全联地产商会作为机构牵头组织一批海内地产商抱团出资,开办了海内第一只出海的Elite房地产基金。

“没有买楼,没有买地,而是做长租公寓。”聂梅生回忆,“我们随着美国头部的大开发商参股,学习他们的履历,一共投了总规模约10亿美元的十来个项目,现在进入基金退出期。”

据先容,在美国,开发长租公寓,若是出租率跨越80%开发商就可以退出,由保险基金等机构接受,这个历程也许有5年左右的时间。“跟我们同期的也有几支类似的基金在这一领域做实验,也都活下来了。”聂梅生说。

最后一批退出的项目在纽约旁边的新泽西,时间点在今年5月,那时正是美国新冠疫情暴发的时段,“原本我们忧郁疫情会影响项目的退出,但效果是,我们是以此前的估算价钱退出,并没有打折扣。”

“这是一次试水。”她说,“证实长租公寓这条路是走得通的,而现在中国的长租公寓也最先起步,有一些履历是值得借鉴的。”

但事实两国的体制差异,聂梅生坦言,好比在美国,开发商是通过招标的形式获得开发贷,三四家银行投标,“谁的条件好,开发商就用谁的钱,因此资源很容易降下来;再好比长租公寓的持有者和运营者是脱离的,这些都需要更多的改造和创新。”

“然则至少就现在来看,像上一波一样房企大规模出海的情形,生怕近几年很难再现。”她说。